Γραφείο ή μαγαζί σε σπίτι: τι επιτρέπει ο νόμος από τον Ιούλιο, και η παγίδα των πέντε χρόνων
Μπορώ να κάνω το γραφείο ή το κατάστημά μου σπίτι, και τι μου απαγορεύει μετά ο νόμος;
ΤΑ ΝΕΑ ανοίγουν σήμερα το θέμα της αλλαγής χρήσης ακινήτων. Η ρύθμιση που το επιτρέπει δεν είναι καινούργια: ψηφίστηκε στις 21 Ιουλίου μέσα σε νόμο για τον Προσωπικό Βοηθό ατόμων με αναπηρία (ν. 5322/2026) και ισχύει από τις 24 Ιουλίου. Άλλαξε το άρθρο 199 του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που είχε ψηφιστεί μόλις ένα μήνα νωρίτερα. Διαβάσαμε τι ακριβώς λέει, γιατί οι λεπτομέρειες είναι αυτές που μετράνε για τον ιδιοκτήτη.
Η ετυμηγορία
Ισχύει, με όρουςΜπορώ να κάνω το γραφείο ή το κατάστημά μου σπίτι, και τι μου απαγορεύει μετά ο νόμος;
Από τις 24 Ιουλίου 2026 κάθε νόμιμο κτίριο, ακόμη και εκτός σχεδίου, μπορεί να γίνει κατοικία ανεξάρτητα από τις χρήσεις γης της περιοχής (ν. 5322/2026, άρθρο 56). Μία φορά μόνο, χωρίς ένα τετραγωνικό παραπάνω, και με απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για πέντε χρόνια. Εκτός σχεδίου: γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και 5% της αξίας του οικοπέδου στο Πράσινο Ταμείο.
Η ρύθμιση στέκει και ισχύει: είναι νόμος, δημοσιευμένος, με ρητό κείμενο. Το σημαντικό νομικά είναι το «ανεξαρτήτως χρήσεων γης»: για πρώτη φορά η κατοικία επιτρέπεται εκεί που ο πολεοδομικός σχεδιασμός την απέκλειε, και μάλιστα εκτός σχεδίου, όπου ως τώρα η δόμηση κατοικίας περιοριζόταν σταθερά. Οι όροι (μία φορά, υπάρχον κέλυφος, καμία αύξηση) είναι σαφείς και ελέγξιμοι. Το σημείο που θέλει προσοχή είναι ότι η ρύθμιση πέρασε μέσα σε νόμο για την αναπηρία, ένα μήνα μετά την ψήφιση του ίδιου του Κώδικα που τροποποιεί: ο Κώδικας υποσχέθηκε «διαρκή επικαιροποίηση», και η πρώτη ήρθε σε τριάντα μέρες. Η πενταετής απαγόρευση Airbnb αναφέρεται από όλα τα δημοσιεύματα, αλλά δεν τη βρήκαμε στο άρθρο 199· αν υπάρχει, είναι αλλού στον νόμο.
Τι άλλαξε
Ο κανόνας του Κώδικα (άρθρο 199 παρ. 1) ήταν και παραμένει ότι η αλλαγή χρήσης ενός κτιρίου επιτρέπεται μόνο αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Αν το οικοδομικό τετράγωνο προορίζεται για γραφεία, το γραφείο δεν γινόταν σπίτι.
Η τροποποίηση πρόσθεσε δύο εξαιρέσεις. Πρώτη, μέσα σε σχέδιο πόλης ή οικισμό: η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται «κατ' εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης», ακόμη και για κτίρια που χτίστηκαν με παρέκκλιση, αρκεί η παρέκκλιση να δόθηκε ως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Δεύτερη, η νέα παράγραφος 3Α, για κτίρια εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού: επιτρέπεται κατοικία «ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ή ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης» και κάθε χωροταξικού καθεστώτος. Η δυνατότητα διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί αργότερα.
Οι όροι
Το κείμενο βάζει τρία όρια. Η αλλαγή επιτρέπεται «μία μόνο φορά». Αφορά «αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους», δηλαδή το υπάρχον κτίριο όπως είναι. Και «δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης». Για τα εκτός σχεδίου χρειάζεται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής πριν από την άδεια, και, κατά τα δημοσιεύματα, περιβαλλοντικό τέλος 5% επί της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου υπέρ του Πράσινου Ταμείου.
Οικοδομική άδεια χρειάζεται όταν η μετατροπή αλλάζει προς το δυσμενέστερο τα στοιχεία δόμησης, τα στατικά φορτία ή τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις· αλλιώς αρκεί ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Κτίρια τακτοποιημένα με τους ν. 4178/2013 και 4495/2017 περιλαμβάνονται.
Η παγίδα: κατά τα δημοσιεύματα, η νέα κατοικία δεν μπορεί να διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση για πέντε χρόνια. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μείνει, να πουλήσει ή να νοικιάσει μακροχρόνια. Airbnb όχι. Αυτή η δέσμευση δεν περιλαμβάνεται στο κείμενο του άρθρου 199 όπως το διαβάσαμε· προκύπτει από άλλη διάταξη του ίδιου νόμου, την οποία δεν εντοπίσαμε στο κείμενο. Το σημειώνουμε ως ανεπιβεβαίωτο.
Τι ακολουθεί
Η ρύθμιση ισχύει ήδη. Αν ετοιμάζεις μετατροπή, η σειρά είναι: έλεγχος νομιμότητας του κτιρίου, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, μηχανικός για το αν χρειάζεται άδεια, και για εκτός σχεδίου η γνωμοδότηση του ΚΕΣΑ. Ο Κώδικας Χωροταξίας (ν. 5306/2026) είναι ολόκληρος στο αρχείο μας, 476 άρθρα, μαζί με το ποιο κόμμα τον ψήφισε.
Τι προβλέπει ο νόμος
- ν. 5322/2026, άρθρο 56 (τροποποίηση άρθρου 199 ν. 5306/2026)Σε κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται κατ' εξαίρεση και ανεξαρτήτως των χρήσεων γης, και με παρέκκλιση δοθείσα ως 31.12.2025. Νέα παρ. 3Α: εκτός σχεδίου, κατοικία ανεξαρτήτως χρήσεων γης και όρων δόμησης, μία μόνο φορά, στο υφιστάμενο κέλυφος, χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης, με θετική γνωμοδότηση ΚΕΣΑ.
- ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας), άρθρο 199 παρ. 1–2Ο βασικός κανόνας: αλλαγή χρήσης μόνο αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις. Οικοδομική άδεια όταν αλλάζουν προς το δυσμενέστερο δόμηση, στατικά ή μηχανολογικά· αλλιώς ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Κάθε άλλη μεταβολή θεωρείται αυθαίρετη.
Στο ΝΟΜΟΠΡΙΣΜΑ
Οι νόμοι πίσω από την είδηση, πώς τους ψήφισαν τα κόμματα, και πού να ψάξεις παραπέρα.
ν. 5322 · ψηφίστηκε 21 Ιουλίου 2026
Προσωπικός Βοηθός, Πρώιμη Παρέμβαση και λοιπές ενεργητικές πολιτικές για άτομα με αναπηρία, ρυθμίσεις στεγαστικής πολιτικής και άλλες διατάξεις
Μονιμοποιεί τον «Προσωπικό Βοηθό» για άτομα με αναπηρία ως υπηρεσία εθνικής εμβέλειας και καθιερώνει καθολικά την Πρώιμη Παρέμβαση για παιδιά έως 6 ετών. Προσθέτει Εθνική Πύλη Αναπηρίας και Κάρτα Αναπηρίας, ενισχύει τον ΟΠΕΚΑ, χρηματοδοτεί παρεμβάσεις…
+3 Αποτίμηση ΝΟΜΟΠΡΙΣΜΑΤΟΣ: Μάλλον ωφέλιμο
- ΝΔ ΝΑΙ
- ΠΑΣΟΚ ΝΑΙ
- ΣΥΡΙΖΑ ΠΑΡΩΝ
- ΚΚΕ ΟΧΙ
- Ελληνική Λύση ΠΑΡΩΝ
- ΝΙΚΗ ΠΑΡΩΝ
- Πλεύση Ελευθερίας ΟΧΙ
ν. 5306 · ψηφίστηκε 4 Ιουνίου 2026
Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»
Κυρώνει τον Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», ενοποιώντας σε 477 άρθρα διατάξεις από 181 διαφορετικά νομοθετήματα, ορισμένα σχεδόν αιώνα παλιά. Δεν εισάγει νέους κανόνες δικαίου: κωδικοποιεί χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, αναπλάσεις,…
+2 Αποτίμηση ΝΟΜΟΠΡΙΣΜΑΤΟΣ: Ελαφρώς θετικό
- ΝΔ ΝΑΙ
- ΠΑΣΟΚ ΠΑΡΩΝ
- ΣΥΡΙΖΑ ΟΧΙ
- ΚΚΕ ΟΧΙ
- Ελληνική Λύση ΟΧΙ
- ΝΙΚΗ ΟΧΙ
- Πλεύση Ελευθερίας ΟΧΙ
- Νέα Αριστερά ΟΧΙ
- Σπαρτιάτες ΟΧΙ
Ρώτησε το ΝΟΜΟΠΡΙΣΜΑ
Διάβασε ακόμη
- Ο ν. 5322/2026 → τι ψήφισε κάθε κόμμα, και τι άλλο κρύβει ο νόμος για τον Προσωπικό Βοηθό
- Ψιλά γράμματα → ρυθμίσεις που πέρασαν μέσα σε νόμους με άλλο θέμα
nomoprisma.ai
Συμπέρασμα από nomoprisma.ai
Η διάταξη λύνει ένα πραγματικό πρόβλημα, τα άδεια γραφεία και καταστήματα σε πόλεις με έλλειψη κατοικίας, και το λύνει με τον πιο δραστικό τρόπο: παρακάμπτει τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Για την πόλη αυτό σημαίνει ότι η κατανομή χρήσεων που σχεδιάστηκε με δεκαετίες μελετών μπορεί να αλλάξει κτίριο-κτίριο, χωρίς συνολική εικόνα.
Η εκτός σχεδίου εξαίρεση είναι η πιο τολμηρή. Η χώρα πέρασε χρόνια περιορίζοντας τη δόμηση εκτός σχεδίου, και τώρα επιτρέπει κατοικία «ανεξαρτήτως» κάθε χωροταξικού καθεστώτος, με μόνη ασφαλιστική δικλείδα το ΚΕΣΑ. Αν η γνωμοδότησή του γίνει τυπική, η εξαίρεση θα γίνει ο κανόνας.
Αυτόματη ανάλυση πάνω στα στοιχεία του θέματος. Δεν είναι νομική συμβουλή.
Πηγές
Newsletter · κάθε πρωί
Ο νόμος της ημέρας, στο email σου
Τα μεγάλα θέματα της ημέρας με την ετυμηγορία τους, σε ένα σύντομο email. Δωρεάν. Διαγραφή με ένα κλικ.
Νομική ανάγνωση της επικαιρότητας, όχι νομική συμβουλή. Για όσους εμπλέκονται ισχύει το τεκμήριο αθωότητας και δεν δημοσιεύονται ονόματα ιδιωτών. Βρήκατε λάθος; Πώς διορθώνουμε. Το κείμενο και σε Markdown.
